衡阳万达又推公寓，这一次值得你“投资”吗？

万达酃湖广场5月23日首度开盘，湖景房以6513元/㎡均价、开盘9天却仅网签85套。

本站评论文章《万达首开，衡阳湖景房为何只卖出85套？》受到网友广泛关注，当日登上“今日头条”10大热议并居榜首。

（今日头条热议榜首）

百度搜索关键词时，也以首位呈现。

（百度搜索结果）

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项目方在宣传中也坦承住宅仅网签85套，却鼓吹商铺卖得好，关于长沙“万达开福广场”空铺情况，笔者就不展开说了。尽管万达宣称“冠领全城”，但你听说过王婆卖瓜、有不自夸的吗？

 开盘住宅“叫好不叫座”，万达于近日启动了公寓的“认筹”，将所有可售的产品类别倾泄而出。那么，酃湖万达公寓又如何呢？商家当然只会放大优点，我们结合产品、市场一起来分析一下。

万达“金街公寓”共有2栋，共1821套，性质为商业性质（这个注意了，很关键）；套数共1821套，“金街公寓”机动车停车数仅546辆。按其宣传，主力户型为36平米。连小编都收到的销售人员群发、滥发的推销信息：6月6日开始“认筹”，2万抵4万。

首 先 

商业公寓弊端，购买前要弄清

1.交易税费高。

这是最重要的一点。商业新房契税统一、固定为4%，没有减免。而住宅根据面积、首套与否，税率为1%、2%、4%不等，“衡十七条”在今年均有大幅减免，但仅针对住宅类商品房。

当你想卖出时，税费就更高了，主要是两项：

一是个人所得税，需要缴税增值部分的20%，据实征收为（转让收入-房产原值-合理费用）×20%，这个费用就相当高了，可以自己算算，算完对“升值”会有新的认识。

二是土地增值税，这也是住宅转让所没有的，非住宅类商品房（商业类）就会有。征收方式又分两种：可提供上手购房发票的，土地增值税=[转让收入－上手发票价（每年加计5%）－有关税金]×适用税率；不能提供上手购房发票的，土地增值税=（转让收入－转让收入×90%）×30%。

2.流通性相对差。

从商品房在市场的流通性来看，住宅是最好的，商铺、写字楼、商业性质公寓均明显次之。

也就是说，商业性质公寓在市场上较难转让、买卖。当你想变现时，很难找到“接盘侠”。

3.难获贷款支持

从银行对非住宅类商品房的各项指标也可看出：首付比例提高、房贷利率提高、不能抵押贷款。

首付比例提高，即首付需要5成，贷款部分仅能贷5成。而住宅首套房，多为首付2成。

房贷利率提高，商业性质的公寓，房贷利率一般需要上浮20%起，有些银行甚至更高。

抵押贷款受限：如果你全款买了一套商业性质公寓，当有了一个生意机会急需用钱、进行抵押贷款时，绝大多数银行会告诉你：不好意思，商业性质公寓不能抵押贷款。但如果你全款买了一套住宅或住宅性质公寓，符合条件的，银行会给予评估价值70%的贷款额。

据小编了解，目前多数银行对商业类产品抵押贷款，基本上都不支持写字楼、公寓，少数银行仅支持商铺抵押贷款，但可贷额度仅为评估价值的50%。

市面上住宅性质的公寓也有不少，酃湖万达对面、佳源·罗马都市的公寓，便是住宅性质；华新开发区目前正在热卖的俊景万和城公寓，也是住宅性质。

其次

再来看看产品、面积

万达公寓面积大多为36㎡，这个面积也是比较尴尬。除去公摊，估计实际使用面积仅20多平米。想想20多平米的公寓，如何方便、舒适的使用？

推出这种面积，便是典型的“销售决定开发”——面积小，总价低，投资门槛低，便于销售；而在使用的功能性本身，却欠考虑。只想着好卖，哪管卖出之后的长期使用？反正操盘手也不会长期在这里……

流通性不够，增值税费又高，这种投资产品的投资价值何在呢？难道买来就等着拆迁升值？

最后

市场价格预期

看到了商业公寓的弊端，明白了户型面积的不足，可能有人会说，“主要看价格”，价格便宜再考虑买。

看看省城长沙，住宅产品主力销售价格约在11000～12000元/㎡，但商业性质的公寓，主力价格仅约9000元/㎡，而且多在地铁口，不限购哦。但是长沙商业性质的公寓库存量非常大，仍然非常难卖。

那么你觉得衡阳万达商业性质的公寓，价格低于住宅多少才会考虑“投资”呢？

       （文：楼盘网衡阳站 豹哥）